Una città può cambiare molto più rapidamente dei suoi edifici.

Cambiano le persone che la abitano, il modo in cui lavorano, i luoghi che frequentano, le modalità con cui acquistano, viaggiano, studiano e trascorrono il tempo libero. Cambiano i flussi, le attività economiche e perfino la percezione di interi quartieri.

Gli edifici, invece, rimangono.

Ed è proprio questa differenza di velocità a rappresentare una delle questioni più interessanti nel rapporto tra cambiamento delle città e mercato immobiliare.

Un immobile progettato venti o trent’anni fa può essere ancora perfettamente efficiente dal punto di vista strutturale e, allo stesso tempo, non rispondere più alla domanda che oggi esprime il territorio nel quale si trova.

Non necessariamente perché sia diventato un cattivo immobile. Potrebbe semplicemente essere rimasto ancorato a una funzione che la città ha già superato.

Le città non cambiano soltanto aspetto. Cambiano funzione

Quando pensiamo alla trasformazione urbana tendiamo a immaginare nuovi edifici, infrastrutture, cantieri o grandi interventi di rigenerazione.

Ma una parte importante del cambiamento avviene senza modificare immediatamente la forma fisica della città.

Un quartiere nato prevalentemente direzionale può progressivamente acquisire una componente residenziale. Un’area industriale può diventare creativa, universitaria o tecnologica. Una zona periferica può trasformarsi grazie a nuovi collegamenti. Un quartiere residenziale può iniziare ad attrarre turismo, ristorazione e hospitality.

La città modifica continuamente il proprio modo di essere utilizzata. E spesso lo fa prima che il patrimonio immobiliare riesca ad adeguarsi.

È sufficiente osservare quanto siano cambiate negli ultimi anni alcune delle attività che producono domanda immobiliare.

Il lavoro ibrido ha modificato il rapporto con gli uffici. L’e-commerce ha trasformato parte del retail e contemporaneamente aumentato l’importanza della logistica. La crescita dei flussi turistici ha ampliato il perimetro dell’hospitality. L’aumento della mobilità internazionale di studenti e lavoratori ha generato nuove forme di residenzialità temporanea.

Student housing, serviced apartments, senior living, flexible office, co-living e nuove formule hospitality sono anche la conseguenza di questo processo.

Non nascono soltanto nuovi immobili. Nascono nuovi modi di utilizzare gli immobili.

Quando diventa vecchio un edificio?

La risposta più immediata sarebbe: quando si deteriora.

Nel real estate contemporaneo, però, questa risposta è incompleta. Esiste infatti una differenza fondamentale tra obsolescenza fisica e obsolescenza funzionale.

La prima riguarda l’edificio: impianti superati, prestazioni energetiche insufficienti, materiali deteriorati, necessità di interventi strutturali o tecnologici.

La seconda riguarda invece il rapporto tra l’edificio e la domanda.

Un immobile può essere fisicamente in buone condizioni e risultare comunque poco competitivo perché dimensioni, distribuzione degli spazi, servizi o destinazione non corrispondono più alle esigenze del mercato.

È una distinzione importante. Perché significa che il problema di un immobile potrebbe non trovarsi necessariamente dentro l’immobile. Potrebbe trovarsi nella distanza crescente tra ciò che l’edificio offre e ciò che il territorio sta iniziando a richiedere.

L’obsolescenza può essere economica prima ancora che fisica

Questo fenomeno diventa particolarmente evidente quando cambiano rapidamente i comportamenti. Pensiamo agli uffici.

Per molti anni la loro progettazione è stata costruita attorno a modelli organizzativi relativamente stabili: presenza quotidiana, postazioni individuali, grandi superfici dedicate al lavoro operativo.

Oggi una parte della domanda cerca caratteristiche differenti: flessibilità, spazi condivisi, servizi, qualità ambientale, accessibilità, luoghi per la collaborazione.

L’edificio può essere lo stesso. È il lavoro ad essere cambiato. Lo stesso ragionamento vale per altri segmenti immobiliari.

Il retail deve confrontarsi con consumatori che alternano esperienza fisica e digitale. L’hospitality non vende più soltanto una camera, ma sempre più spesso un sistema di servizi e relazioni con il territorio. La residenza incorpora funzioni che un tempo appartenevano quasi esclusivamente alla città.

Quando cambiano i comportamenti, cambia anche ciò che chiediamo agli edifici.

Cosa succede al valore di un immobile quando cambia la città?

Qui il tema diventa propriamente immobiliare.
Il valore di un asset non dipende soltanto dalle sue caratteristiche intrinseche. Dipende anche dalla domanda che può intercettare.

Se quella domanda cambia, può cambiare il valore economico della funzione esistente e, contemporaneamente, emergere il valore potenziale di una funzione differente.

Un immobile direzionale poco competitivo come ufficio potrebbe trovarsi in un’area nella quale cresce la domanda residenziale. Un edificio industriale non più coerente con il tessuto produttivo circostante potrebbe acquisire interesse per attività differenti. Una struttura ricettiva datata potrebbe trovarsi in una destinazione che nel frattempo ha modificato profondamente il proprio posizionamento turistico.

In questi casi esistono almeno due valori da osservare: il valore dell’immobile per ciò che è oggi e il valore che potrebbe generare attraverso una funzione diversa.

La differenza tra i due può diventare una componente importante dell’opportunità immobiliare.

Il valore potenziale non coincide con la possibilità teorica di trasformare un edificio

Qui è necessaria però una distinzione.

Non ogni immobile sottoutilizzato rappresenta automaticamente un’opportunità di riconversione. La trasformazione deve essere verificata sotto diversi profili: urbanistico, tecnico, economico, finanziario e gestionale.

Cambiare funzione può richiedere investimenti significativi. La struttura dell’edificio può non essere adatta. Le normative possono limitarne l’utilizzo. Il mercato locale potrebbe non avere sufficiente profondità per sostenere la nuova destinazione. Per questo la domanda corretta non è semplicemente “In cosa possiamo trasformare questo edificio?” ma piuttosto:

“Quale funzione può generare il miglior equilibrio tra domanda reale, fattibilità e valore economico?”

Sono due domande molto diverse. La prima parte dall’immobile. La seconda parte dal mercato.

La destinazione d’uso racconta solo una parte della funzione

Anche il concetto stesso di funzione sta diventando più articolato.

Due immobili con la stessa destinazione urbanistica possono produrre esperienze economiche completamente differenti. Pensiamo a due hotel.

Entrambi appartengono formalmente alla stessa categoria immobiliare, ma uno può essere una struttura prevalentemente orientata al pernottamento, mentre l’altro può integrare ristorazione, wellness, eventi, coworking, retail e attività aperte alla comunità locale.

Fisicamente sono entrambi hotel. Economicamente sono sistemi diversi.

Lo stesso sta accadendo nella residenza, negli uffici e in numerosi asset a componente gestionale. Per questo, analizzare un immobile esclusivamente attraverso metri quadrati, localizzazione e destinazione d’uso rischia in alcuni casi di raccontarne soltanto una parte.

Diventa necessario comprendere anche come quell’immobile viene utilizzato e quale economia è in grado di generare.

Perché alcune riconversioni funzionano e altre no?

Le trasformazioni immobiliari di maggiore interesse non nascono necessariamente dall’idea più creativa. Nascono dalla capacità di leggere correttamente una domanda che sta emergendo.

La presenza di università può generare esigenze abitative differenti. Un nuovo collegamento ferroviario può modificare il bacino di accessibilità di un’area. L’arrivo di imprese e lavoratori può creare domanda per residenzialità temporanea. La crescita turistica può rendere sostenibili nuove formule ricettive.

In tutti questi casi il cambiamento urbano precede quello immobiliare. Prima cambiano i flussi. Poi cambia la domanda. Infine, se il mercato riesce a intercettarla, cambiano gli edifici.

È probabilmente questo uno dei passaggi più interessanti per chi osserva il real estate in chiave strategica: individuare il cambiamento quando è già visibile nei comportamenti, ma non ancora pienamente incorporato nel patrimonio immobiliare.

Come capire se un edificio sta perdendo la propria funzione?

Non esiste un singolo indicatore. Alcuni segnali, tuttavia, possono essere particolarmente significativi. Vacancy crescente, riduzione dei canoni, tempi di commercializzazione più lunghi, frequenti cambi di conduttore o difficoltà nell’attrarre determinati utilizzatori possono indicare un progressivo indebolimento della funzione esistente.

Ma occorre osservare anche ciò che accade all’esterno dell’immobile.

Chi sta arrivando nel quartiere? Quali attività stanno aprendo? Quali stanno scomparendo? Come cambiano i flussi durante la giornata? Quali investimenti infrastrutturali sono previsti? Quali categorie di utilizzatori stanno crescendo?

In altre parole, per comprendere il futuro di un edificio può essere necessario osservare molto attentamente ciò che sta succedendo intorno ad esso.

Dal metro quadrato alla funzione economica

Per decenni una parte rilevante dell’analisi immobiliare è stata costruita attorno a parametri relativamente stabili: superficie, prezzo al metro quadrato, canone, rendimento, comparabili.

Sono parametri che rimangono fondamentali. Ma negli asset più complessi non sono più sempre sufficienti.

Quando la componente operativa cresce, il valore dipende anche dalla capacità dell’immobile di sostenere un’attività economicamente efficace. Questo è evidente nell’hospitality, ma lo sta diventando anche nello student housing, nel senior living, nel co-living, nei flexible office e in altre forme di operational real estate. Il confine tra immobile e attività diventa progressivamente meno netto.

Ed è proprio qui che il cambiamento delle città incontra una trasformazione ancora più profonda del mercato immobiliare.

La vera domanda potrebbe essere: cosa servirà qui tra dieci anni?

Ogni edificio nasce come risposta a una domanda. Il problema è che la durata fisica dell’edificio è normalmente molto più lunga della durata dei comportamenti che ne hanno determinato la progettazione.

Una città può modificare profondamente la propria economia in dieci anni. Un edificio può rimanere nello stesso luogo per cento.

Questa asimmetria crea inevitabilmente inefficienze, ma crea anche opportunità.
Per proprietari e investitori significa spostare progressivamente l’attenzione dalla semplice fotografia dell’asset alla comprensione della sua possibile evoluzione.

Il futuro di un edificio potrebbe essere già visibile fuori dalle sue mura

Le città difficilmente cambiano da un giorno all’altro.

Mandano segnali.

Cambiano le persone, i flussi, le attività commerciali, i prezzi, gli orari di utilizzo, le infrastrutture, le abitudini. Gli edifici reagiscono più lentamente.

Ed è proprio in questo intervallo temporale che può nascere una parte significativa del valore immobiliare. Perché quando tutti riconoscono che un quartiere è cambiato, il cambiamento è probabilmente già incorporato nei prezzi.

La parte più interessante viene prima.
Quando la città sta iniziando a chiedere qualcosa di diverso, ma gli edifici continuano ancora a rispondere alla domanda di ieri. È in quel momento che osservare un immobile significa smettere, almeno per un istante, di guardare soltanto ciò che è.

E iniziare a chiedersi cosa potrebbe diventare.