Gli edifici sembrano immobili.
Le persone, molto meno.

Cambiano gli orari, le abitudini, il modo di lavorare, di viaggiare, di acquistare e persino di trascorrere il tempo libero. E quando cambia il tempo che dedichiamo alle diverse attività, inevitabilmente cambia anche l’uso degli edifici che le ospitano.

Una casa nella quale trascorriamo buona parte della giornata non è più soltanto il luogo in cui torniamo la sera. Un ufficio frequentato due o tre giorni alla settimana deve offrire qualcosa di diverso rispetto a uno occupato quotidianamente. Un hotel nel quale l’ospite lavora, mangia, incontra persone e si ferma negli spazi comuni non può essere pensato soltanto come una successione di camere.

Forse, allora, per capire come stanno cambiando gli immobili non basta osservare gli edifici. Bisogna osservare quanto tempo trascorriamo al loro interno e cosa facciamo durante quel tempo.

Gli edifici cambiano anche quando apparentemente restano uguali

Siamo abituati a pensare alla trasformazione immobiliare come a qualcosa di visibile.

Un edificio viene ristrutturato. Cambia destinazione d’uso. Viene ampliato. Una vecchia struttura viene demolita e sostituita da una nuova.

Ma esiste una trasformazione molto più silenziosa. È quella che avviene quando lo spazio rimane sostanzialmente lo stesso, mentre cambia il modo in cui viene utilizzato.

Pensiamo alle abitazioni.

Per molto tempo la casa è stata prevalentemente il luogo della vita privata, separato in modo abbastanza netto dal lavoro. Oggi, per molte persone, una stanza può diventare ufficio per alcune ore, tornare spazio domestico nel pomeriggio e trasformarsi nuovamente la sera.

Non è necessariamente cambiato l’immobile. È cambiata la quantità e soprattutto la qualità del tempo trascorso al suo interno.
E questo modifica ciò che chiediamo a quello spazio: maggiore flessibilità, comfort acustico, connessione, luce, ambienti adattabili, servizi facilmente accessibili.

Lo stesso sta accadendo agli uffici

Il fenomeno diventa ancora più evidente osservando gli spazi di lavoro.

Quando la presenza in ufficio era quotidiana, una parte importante del suo valore derivava semplicemente dalla necessità di esserci. Oggi, in molte organizzazioni, la presenza è diventata più selettiva.

E quando diminuisce il tempo trascorso in un luogo, spesso aumenta l’importanza della qualità di quel tempo. L’ufficio deve quindi giustificare maggiormente la presenza fisica: favorire incontri, collaborazione, concentrazione, relazione e scambio informale.

Per questo alcuni spazi progettati perfettamente per il modo di lavorare di vent’anni fa possono risultare meno adatti alle esigenze contemporanee, pur essendo ancora immobili tecnicamente validi. L’edificio non è necessariamente diventato peggiore. È cambiato ciò che gli chiediamo di fare.

Anche pochi minuti possono cambiare il valore di uno spazio

Esiste poi il fenomeno opposto.

Non sempre vogliamo trascorrere più tempo all’interno degli edifici. In alcuni casi vogliamo semplicemente utilizzare meglio quello che abbiamo a disposizione.

Pensiamo a una stazione, a un aeroporto, alla lobby di un hotel, a un centro commerciale o a uno spazio retail. Sono luoghi nei quali anche pochi minuti possono assumere un significato economico completamente diverso a seconda di come lo spazio è organizzato.

Una lobby può essere semplicemente attraversata oppure diventare un luogo nel quale fermarsi, lavorare, incontrarsi o consumare qualcosa. Una zona di passaggio può rimanere un corridoio oppure diventare uno spazio capace di generare relazione e servizi.

La differenza, in molti casi, non è nei metri quadrati. È in quello che accade durante i minuti trascorsi in quei metri quadrati.

L’hotel è forse l’esempio più evidente

L’hospitality rende questo cambiamento particolarmente facile da osservare.

Per molto tempo il cuore economico e funzionale dell’hotel è stato soprattutto la camera. Oggi l’esperienza dell’ospite tende invece a distribuirsi su una quantità maggiore di spazi.

Lobby, lounge, terrazze, aree wellness, ristorazione, coworking, giardini e spazi comuni possono diventare parte integrante del soggiorno. Un ospite può fare colazione, lavorare per un’ora nella lobby, uscire, tornare per un incontro, utilizzare la spa e cenare nello stesso edificio.

La permanenza non si misura più soltanto in notti trascorse, ma anche nella varietà delle attività che l’edificio riesce ad accogliere. E più aumenta questa varietà, più diventa difficile separare nettamente spazio e servizio.

L’hotel non è soltanto il contenitore dell’esperienza. Sempre più spesso è l’infrastruttura attraverso la quale quell’esperienza viene costruita.

Quando cambiano le abitudini, cambiano anche i metri quadrati

Questa trasformazione riguarda molte altre tipologie immobiliari.

Le residenze incorporano spazi condivisi e servizi. Gli student housing affiancano alla camera aree studio, cucine comuni, palestre e ambienti per la socialità. Alcuni spazi commerciali diventano luoghi nei quali il prodotto è soltanto una parte dell’esperienza. Gli immobili dedicati al senior living integrano residenza, assistenza, relazione e servizi.

In tutti questi casi emerge una dinamica interessante: il metro quadrato smette progressivamente di avere una sola funzione.

Lo stesso spazio può servire persone diverse, in momenti diversi e per esigenze differenti. Questo rende gli edifici più complessi da progettare e gestire, ma anche più interessanti da osservare dal punto di vista immobiliare.Per quanto tempo, per fare cosa e con quale intensità verrà utilizzato?

Il tempo è una variabile immobiliare

Nel real estate siamo abituati a misurare superfici, canoni, rendimenti, valori al metro quadrato, tassi di occupazione e costi. Il tempo è una variabile meno evidente.

Eppure può raccontare molto.

Quanto rimane una persona in uno spazio? Con quale frequenza torna? Quali parti dell’edificio utilizza davvero? Quali attraversa soltanto? Quali rimangono vuote per buona parte della giornata?

Due edifici con la stessa superficie possono produrre esperienze e risultati molto differenti semplicemente perché il tempo viene distribuito diversamente al loro interno.

Da questo punto di vista, anche uno spazio apparentemente inutilizzato racconta qualcosa.

Una lobby sempre vuota. Una sala riunioni occupata poche ore alla settimana. Un negozio attraversato velocemente. Una terrazza utilizzata soltanto in alcuni mesi. Una stanza che durante il giorno diventa un ufficio.

Sono piccoli segnali di un fenomeno più grande.

Forse gli edifici non sono così immobili

Le trasformazioni immobiliari vengono spesso raccontate attraverso ciò che possiamo vedere: nuovi progetti, cantieri, cambi di destinazione, architetture e rigenerazioni urbane.

Ma una parte importante del cambiamento avviene molto prima.
Avviene quando cambiano le nostre giornate.

Quando iniziamo a lavorare in modo diverso, a viaggiare diversamente, a utilizzare nuovi servizi o a dedicare più o meno tempo a determinate attività, cominciamo inevitabilmente a chiedere qualcosa di diverso agli spazi che ci circondano. Gli edifici possono rimanere nello stesso punto per decenni.

Il tempo che trascorriamo dentro di loro, invece, continua a cambiare.

E forse è proprio osservando quel tempo che possiamo iniziare a capire quali edifici saranno ancora adatti alle nostre vite domani.