La domanda su come aumentare la redditività di un hotel è oggi più attuale che mai. In un contesto caratterizzato da costi crescenti, maggiore competizione, trasformazione delle abitudini di viaggio e crescente complessità gestionale, migliorare i risultati economici di una struttura ricettiva è diventato uno degli obiettivi principali per proprietari, investitori e operatori.
Molto spesso, però, il tema della redditività viene affrontato in modo riduttivo. Si parla di occupazione, tariffe, revenue management e distribuzione online. Tutti aspetti importanti, ma che rappresentano soltanto una parte dell’equazione.
Nel settore hospitality contemporaneo il valore viene generato da un sistema molto più complesso, nel quale immobile, gestione, governance, posizionamento e performance operative si influenzano reciprocamente.
Comprendere queste relazioni sta diventando uno dei fattori più importanti per aumentare la redditività di un hotel.
Una nuova lettura della redditività alberghiera
Per molti anni il settore alberghiero ha separato nettamente due mondi.
Da una parte il real estate.Dall’altra la gestione.
L’immobile veniva interpretato come patrimonio. L’operatività come funzione successiva. La marginalità come semplice conseguenza.
Oggi questa distinzione mostra limiti sempre più evidenti.
La crescente complessità dell’hospitality contemporanea, l’evoluzione della domanda, la pressione sui costi, l’importanza dell’esperienza cliente e la centralità della governance stanno modificando il modo stesso in cui gli hotel generano valore.
È da questa trasformazione che nasce l’approccio di Dogado Hotellerie.
Non come operatore alberghiero tradizionale. Non come broker specializzato. Ma come struttura indipendente focalizzata sugli asset hospitality e sugli immobili a componente gestionale.
L’obiettivo non è osservare l’hotel esclusivamente come immobile o esclusivamente come attività operativa. L’obiettivo è comprendere ciò che accade tra proprietà, gestione e performance economica.
Perché molto del valore presente nel mercato non è immediatamente visibile.
Si trova nelle relazioni che collegano governance e operations, domanda e marginalità, brand e risultati economici.
È all’interno di questo spazio che oggi si generano molte delle opportunità più interessanti per aumentare la redditività di un hotel.
Perché la redditività di un hotel non dipende soltanto dalle camere vendute
Quando si cerca di migliorare la redditività alberghiera, il primo pensiero va spesso all’aumento dell’occupazione o delle tariffe.
Si tratta certamente di elementi fondamentali.
Tuttavia, due hotel con livelli di occupazione molto simili possono produrre risultati economici completamente differenti.
La differenza può dipendere da numerosi fattori:
- struttura dei costi;
- modello di gestione;
- qualità del Food & Beverage;
- efficienza operativa;
- governance;
- distribuzione commerciale;
- reputazione online;
- posizionamento strategico.
In altre parole, la redditività non nasce semplicemente dalla vendita delle camere.
Nasce dalla capacità dell’intero sistema alberghiero di trasformare i ricavi in valore economico sostenibile nel tempo.
I principali fattori che influenzano la redditività di un hotel
Modello di gestione
Uno degli elementi più importanti riguarda il modello attraverso cui la struttura viene gestita.
Gestione diretta, contratto di management, franchising o locazione alberghiera generano equilibri economici molto differenti.
Ogni formula distribuisce rischi, responsabilità e benefici in modo diverso tra proprietà e operatore.
Comprendere se il modello adottato sia ancora coerente con il mercato e con gli obiettivi dell’investimento rappresenta spesso una delle prime aree di miglioramento.
Food & Beverage
Il reparto Food & Beverage è uno degli ambiti che più frequentemente influenza la marginalità complessiva.
Ristoranti, bar, colazioni, eventi e banqueting possono diventare importanti generatori di valore oppure centri di costo difficili da sostenere.
La valutazione deve quindi andare oltre il semplice fatturato e concentrarsi sulla capacità reale di generare margine.
Distribuzione e canali di vendita
La dipendenza da OTA, intermediari e piattaforme online può incidere in modo significativo sulla redditività.
La qualità del mix distributivo influisce direttamente sui costi di acquisizione del cliente e sulla marginalità finale.
Governance e controllo
Processi decisionali, reporting, monitoraggio dei KPI e qualità delle informazioni disponibili influenzano profondamente la capacità di una struttura di reagire ai cambiamenti del mercato.
In molti casi il problema non è operativo. È organizzativo.
Perché alcuni hotel valgono più di quanto sembri
Uno dei cambiamenti più significativi che stanno interessando il settore hospitality riguarda il concetto stesso di valore.
Per molto tempo il valore di un hotel è stato associato principalmente all’immobile.
Oggi questa lettura è sempre meno sufficiente. Il settore alberghiero tende infatti a interpretare l’hotel come un asset operativo.
Cos’è un asset operativo?
Un asset operativo è un immobile il cui valore dipende direttamente dalla qualità della gestione, della governance e dalla capacità di generare performance economiche.
Questo significa che una parte rilevante del valore non risiede soltanto nell’edificio.
Si trova nella capacità dell’asset di produrre risultati nel tempo.
Secondo questa logica, proprietà, gestione, governance e performance non sono elementi separati ma componenti dello stesso sistema economico.
Come individuare le aree nascoste di miglioramento
Molte delle opportunità che influenzano la redditività non sono immediatamente visibili.
Spesso emergono soltanto attraverso una lettura integrata dell’intero asset.
Una struttura contrattuale non più allineata al mercato. Un modello di governance inefficiente. Una distribuzione commerciale non ottimizzata. Una struttura dei costi diventata eccessivamente rigida. Un reparto Food & Beverage che non genera la marginalità prevista.
Sono tutte situazioni che possono limitare significativamente la capacità dell’hotel di produrre valore.
Per questo motivo il mercato sta assistendo alla crescita di attività di advisory, come Dogado, capaci di integrare competenze immobiliari, operative ed economico-finanziarie.
Il ruolo dell’hospitality advisory
Questo tipo di advisor nasce dalla consapevolezza che il valore di un hotel non possa più essere interpretato esclusivamente attraverso la lente immobiliare o esclusivamente attraverso quella gestionale.
L’obiettivo è costruire una lettura integrata dell’asset. Una lettura che tenga conto contemporaneamente di:
- immobile;
- gestione;
- governance;
- operations;
- struttura contrattuale;
- marginalità;
- performance economica.
La lettura del mercato sta diventando parte integrante della creazione di valore.
Più che limitarsi alla valorizzazione dell’immobile, il lavoro consiste nell’interpretare le relazioni che determinano il valore reale dell’asset e la sua capacità di generare redditività nel tempo.
Come Dogado Hotellerie affronta il tema della redditività alberghiera
Dogado Hotellerie si posiziona nello spazio tra l’immobile e ciò che quell’immobile è realmente in grado di produrre.
L’approccio sviluppato dalla società parte da una convinzione precisa: il settore alberghiero contemporaneo non può più essere interpretato attraverso compartimenti separati.
Immobile.
Gestione.
Governance.
Performance.
Sono elementi che si influenzano reciprocamente e che devono essere letti come parti di un unico sistema.
Per questo motivo l’attività di Dogado Hotellerie si concentra sulla comprensione delle relazioni che collegano proprietà, operatore e performance economiche.
Un approccio fortemente analitico che combina lettura immobiliare, struttura operativa, governance e dati economici per individuare asimmetrie e opportunità non immediatamente visibili.
In un mercato nel quale la qualità della gestione influenza sempre più il valore degli asset hospitality, la capacità di leggere ciò che il mercato non vede ancora sta diventando una delle principali leve di creazione del valore.
