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Spese Condominiali: Diritti e Responsabilità nell’acquisto di un Immobile

Ogni volta che si acquista un immobile all’interno di un condominio, sorge la domanda sulle spese condominiali: il nuovo proprietario sarà tenuto a saldare i debiti del precedente condomino? La Corte di Cassazione, con la sentenza del 19 marzo 2024, n. 7260, conferma che il nuovo proprietario è responsabile del pagamento delle spese condominiali non ancora saldate dal venditore, anche nel caso di acquisto a seguito di espropriazione forzata.

Responsabilità e Obblighi

Quando si compra una casa, è importante prestare molta attenzione alle spese condominiali, sia quelle previste per l’anno in corso per la gestione e la manutenzione delle aree comuni, sia quelle relative all’anno precedente. Questo è essenziale non solo per valutare i costi legati all’acquisto, ma anche per essere preparati nel caso ci siano arretrati. È fondamentale verificare se il venditore dell’immobile fosse in ritardo con i pagamenti delle spese condominiali.

Il primo passo per affrontare eventuali controversie sul pagamento delle spese condominiali durante il trasferimento di proprietà è capire cosa stabilisce la legge. L’articolo 63, comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è responsabile solidalmente con quest’ultimo del pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il nuovo proprietario che subentra come condomino è tenuto a pagare gli oneri condominiali insieme al venditore. La norma specifica anche quali contributi devono essere pagati, precisando che riguardano sia quelli dell’anno attuale sia quelli dell’anno precedente.

In base all’obbligo previsto dall’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile, l’amministratore può presentare un ricorso al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il nuovo proprietario. Questo decreto intima al nuovo proprietario di pagare le spese relative alla gestione attuale e a quella precedente alla data di trasferimento della proprietà, nel caso in cui ci siano dei pagamenti in ritardo.

Comunicazione dell’atto di trasferimento

Con la vendita dell’immobile, l’acquirente assume la qualità di condomino, con tutti i relativi diritti e doveri, incluso il pagamento delle spese condominiali. Fino al trasferimento del diritto di proprietà, tale responsabilità rimane esclusivamente a carico del venditore. Nel caso di vendita dell’unità immobiliare, il condominio può recuperare gli oneri condominiali arretrati anche dall’acquirente. È fondamentale che l’amministratore sia informato del contratto di compravendita e dell’identità del nuovo proprietario per far valere il credito condominiale nei suoi confronti.

Secondo l’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del codice civile, il venditore deve trasmettere all’amministratore una copia autentica del titolo che attesta il trasferimento del diritto, rendendo il nuovo proprietario responsabile del pagamento delle spese condominiali ordinarie.

Lavori Condominiali: chi paga in caso di vendita dell’appartamento

Abbiamo discusso delle spese ordinarie, necessarie per la gestione, conservazione e manutenzione delle parti comuni. L’obbligo di contribuire a tali spese sorge automaticamente in virtù della titolarità del diritto sulle proprietà comuni, prima ancora dell’approvazione del piano di ripartizione dei costi.

Le dinamiche cambiano invece per le spese straordinarie, che riguardano interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni o innovazioni. Poiché tali lavori comportano spese considerevoli, spesso sorgono incertezze riguardo agli obblighi di pagamento in caso di trasferimento di proprietà.

In questo contesto, per determinare il soggetto responsabile dei costi, ci si basa sulla data della delibera assembleare relativa ai lavori straordinari. In assenza di accordi diversi tra le parti, si considera il proprietario che deteneva la qualifica di condomino al momento dell’approvazione della delibera, anche se i lavori sono eseguiti successivamente alla compravendita.