Nel mercato immobiliare è molto comune imbattersi in immobili che, sulla carta, presentano rendimenti elevati: 7%, 8%, talvolta anche oltre. Numeri che attirano l’attenzione di investitori privati, imprenditori e operatori meno strutturati. Eppure, a distanza di qualche anno, molti di questi investimenti finiscono per deludere le aspettative iniziali.
Da qui nasce una domanda cruciale: perché molti immobili sembrano rendere bene ma performano male nel tempo? La risposta non sta nel mercato in sé, ma nel modo in cui il rendimento viene letto, comunicato e interpretato.
Capire questa dinamica è fondamentale per chi vuole investire in modo professionale e difendere il valore del capitale nel lungo periodo.
Il rendimento “apparente” e il rendimento reale
Il primo errore nasce dalla confusione tra rendimento apparente e rendimento reale. Molti immobili performano male nel tempo perché il rendimento iniziale non era sostenibile.
Il rendimento apparente è spesso:
- calcolato su canoni lordi
- riferito a una situazione temporanea
- privo di analisi dei costi futuri
- scollegato dal rischio reale
Il rendimento reale, invece, tiene conto di:
- stabilità del reddito
- durata dei contratti
- solidità del conduttore
- costi operativi e capex
- probabilità di vacancy
- valore di uscita
Canoni fuori mercato: il primo campanello d’allarme
Uno dei motivi più frequenti per cui un immobile “rende bene” solo all’inizio è la presenza di canoni fuori mercato.
Un canone elevato può essere:
- il risultato di una trattativa non replicabile
- sostenuto da condizioni eccezionali
- accettato temporaneamente dal conduttore
- compensato da concessioni occulte
Nel momento in cui il contratto scade o viene rinegoziato, il reddito si riduce drasticamente, compromettendo la performance dell’investimento.
Un canone sostenibile è quello che il mercato può assorbire anche domani, non solo oggi.
Contratti brevi mascherati da stabilità
Un altro errore comune è confondere la presenza di un contratto con la sua qualità temporale.
Immobili con contratti in scadenza a breve, opzioni di recesso anticipate, clausole sbilanciate, scarsa protezione del locatore possono apparire stabili, ma in realtà sono esposti a un rischio elevato di vacancy.
Nel tempo, la perdita di un conduttore pesa molto più di qualche punto percentuale di rendimento iniziale.
Conduttori fragili e rischio sottovalutato
Non tutti i tenant hanno lo stesso valore. Molti immobili performano male nel tempo perché sono locati ad aziende poco capitalizzate, settori ciclici o in declino, attività fortemente dipendenti dal contesto economico, singoli operatori senza storicità.
Un rendimento alto spesso è la contropartita di un rischio locativo elevato.
Quando il conduttore entra in difficoltà, il reddito si interrompe e il valore dell’immobile si riduce rapidamente.
Vacancy sottovalutata e difficoltà di riassorbimento
Un errore ricorrente è non considerare la vacancy potenziale. Un immobile può essere completamente locato oggi ma difficile da rilocare domani
Questo accade soprattutto quando gli spazi sono rigidi, la posizione è secondaria, la domanda locale è debole, il canone richiesto è poco competitivo.
Nel tempo, anche brevi periodi di vacancy possono erodere in modo significativo il rendimento complessivo.
Capex ignorati o sottostimati
Molti investimenti immobiliari performano male perché i costi futuri non vengono correttamente considerati. Tra questi:
- manutenzioni straordinarie
- adeguamenti normativi
- rifacimento impianti
- interventi di efficientamento
- lavori richiesti dai nuovi tenant
Un immobile può rendere bene oggi, ma trasformarsi in un problema se richiede investimenti imprevisti che riducono drasticamente il cash flow.
Micro-mercato sbagliato
Il contesto conta più dell’immobile stesso. Molti asset performano male perché inseriti in:
- aree con domanda in calo
- contesti urbani in declino
- zone con eccesso di offerta
- mercati poco liquidi
Il rendimento iniziale spesso serve a compensare un posizionamento debole. Nel lungo periodo, però, il mercato presenta il conto.
Assenza di una strategia di lungo periodo
Un investimento performa male quando manca una visione strategica.
Spesso non è chiaro a chi sarà rivenduto l’immobile, in quali condizioni, con quale target di investitore, a quale valore atteso. Un immobile senza una exit strategy definita rischia di diventare illiquido, anche se oggi produce reddito.
Il ruolo della valutazione “di pancia”
Molti investimenti immobiliari vengono fatti per fiducia personale, racconto commerciale, rendimento nominale, sensazione di sicurezza.
Ma l’immobiliare professionale non si basa sull’intuizione, bensì su metodo, dati e analisi.
Perché il tempo è il vero giudice della performance
Il tempo mette in evidenza la fragilità dei contratti, la debolezza dei conduttori, la rigidità degli immobili e la mancanza di strategia.
Ma un immobile che performa bene nel tempo è quello che attraversa i cicli economici, mantiene attrattività, conserva liquidità e protegge il capitale.
Il ruolo dell’advisory immobiliare
Evitare investimenti che performano male nel tempo richiede un approccio consulenziale, non commerciale. Ecco che serve analisi del rischio, lettura dei contratti, comprensione del mercato locale, simulazione di scenari, visione di lungo periodo.
Dogado opera come advisor immobiliare, aiutando investitori e proprietari a distinguere tra rendimento apparente e performance reale, accompagnando le decisioni con metodo.
Conclusione
Molti immobili sembrano rendere bene perché mostrano numeri attraenti nel breve periodo. Ma la vera performance si misura nel tempo, nella capacità di resistere ai cambiamenti, di mantenere reddito e di preservare valore.
Capire perché alcuni investimenti deludono è il primo passo per evitarli.
Prima di investire, fermati un attimo: sei sicuro che questo immobile reggerà nel tempo?
Dogado ti affianca per valutare e selezionare con metodo quali investimenti meritano davvero il tuo capitale.
