Come fare la valutazione di un immobile commerciale in Italia

La valutazione di un immobile commerciale è un passaggio strategico per investitori e aziende che vogliono acquistare, vendere o mettere a reddito asset direzionali, retail, logistici e produttivi. A differenza del residenziale, la valutazione di un immobile commerciale richiede un approccio multidisciplinare: analisi dei flussi di cassa, due diligence tecnico-legale, lettura del mercato di riferimento, verifica delle normative urbanistiche ed ESG. L’obiettivo è definire un valore di mercato e d’investimento realistico, che rifletta redditività attesa, rischi e potenziale di valorizzazione.

Quando serve e cosa comprende una valutazione professionale

La valutazione è indispensabile in caso di acquisizione, dismissione di portafoglio, rinegoziazione dei canoni, rifinanziamento, conferimenti in fondi o SPV. Un incarico professionale include:

• analisi documentale (titoli, planimetrie, certificazioni, contratti di locazione);

• sopralluogo e verifica stato manutentivo/impiantistico;

• studio urbanistico-catastale e conformità normativa;

• benchmark di mercato e comparabili;

• cash flow previsionale, scenari di vacancy e capex;

• determinazione del valore con più metodi e riconciliazione conclusiva.

Metodi di valutazione

Metodo comparativo

Si confronta l’asset con transazioni/offer comparabili per localizzazione, metratura, stato, destinazione d’uso e qualità costruttiva, applicando aggiustamenti oggettivi.

Metodo reddituale (capitalizzazione e DCF)

Si parte dal NOI (Net Operating Income) stabilizzato e si applica un cap rate congruo al rischio; in alternativa si utilizza un Discounted Cash Flow su 5–10 anni, con ipotesi su occupancy, canoni, spese, capex ed exit yield.

Metodo del costo

Si stima il costo di ricostruzione a nuovo meno il deprezzamento fisico/funzionale ed economico; è utile per asset specializzati o privi di comparabili.

Valore di mercato vs. valore d’investimento

Il primo riflette le condizioni standard di mercato; il secondo incorpora obiettivi e specificità dell’investitore (costo del capitale, strategia di rendimento e orizzonte temporale).

Fattori chiave che impattano il valore

• Posizione e accessibilità: prossimità a nodi di trasporto, visibilità, footfall, bacino d’utenza.

• Qualità locativa: canoni, WALT (Weighted Average Lease Term), clausole, solidità dei tenant, indicizzazione, vacancy storica.

• Caratteristiche tecniche: layout, altezze, portate, impianti, parcheggi, flessibilità degli spazi.

• Efficienza energetica ed ESG: classe energetica, impianti green, certificazioni; incidono su cap rate e assorbimento.

• Normative urbanistiche: destinazioni d’uso, vincoli, potenzialità di cambio d’uso e highest & best use.

• Condizioni di mercato: tassi d’interesse, costo del capitale, pipeline di offerta, assorbimento della domanda.

Processo di valutazione in 5 fasi

• Data room: raccolta completa di documenti tecnici, legali e locativi.

• Ispezione e rilievo: verifica stato reale vs. documentazione, mappatura interventi urgenti e capex.

• Market analytics: comparabili vendite/locazioni, trend dei canoni, prime yield locali.

• Modellazione finanziaria: NOI, scenari (base/optimistic/conservative), sensitività su cap rate, vacancy e canoni.

• Riconciliazione e report: confronto fra metodi, motivazione delle assunzioni, value range e raccomandazioni operative.

Errori da evitare e best practice

• Sovrastimare canoni o tempi di assorbimento: usare evidenze di mercato e firmare ipotesi.

• Ignorare capex e obsolescenze: incidono sul NOI e sull’exit value.

• Trascurare le clausole contrattuali: break option, step-up, oneri condominiali, garanzie.

• Non allineare la valutazione alla strategia di uscita (core, value-add, opportunistic).

• Non predisporre una due diligence completa: rallenta deal e pricing.

Perché scegliere Dogado per la valutazione di un immobile commerciale

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