Capita spesso, soprattutto a investitori privati evoluti e imprenditori, di trovarsi davanti a due opportunità immobiliari apparentemente molto simili: stesso rendimento dichiarato, stesso prezzo d’acquisto, talvolta persino la stessa tipologia di asset. Eppure, scegliere l’una o l’altra può portare a risultati completamente diversi nel tempo.
Da qui nasce una domanda cruciale: come confrontare due investimenti immobiliari con rendimenti simili ma rischi diversi?
È una domanda da decision maker, non da semplice acquirente. Ed è proprio in questo passaggio che emerge la differenza tra un approccio commerciale e un approccio realmente consulenziale all’investimento immobiliare.
Perché il rendimento percentuale non basta per scegliere
Il primo errore, molto diffuso, è fermarsi al numero.
Se due immobili offrono, ad esempio, un rendimento lordo o netto simile, la tentazione è considerarli equivalenti. In realtà, il rendimento è solo l’effetto finale di una serie di variabili molto più profonde.
Due investimenti possono rendere “uguale” oggi, ma:
- uno può essere stabile e difendibile
- l’altro fragile e dipendente da condizioni temporanee
Confrontare correttamente significa quindi spostare l’attenzione dal rendimento al rischio che lo sostiene.
Il concetto di rischio-rendimento nel Real Estate
Nel mondo degli investimenti finanziari è normale ragionare in termini di risk-adjusted return. Nel Real Estate, questo approccio è ancora poco diffuso, ma è fondamentale.
Un investimento immobiliare è preferibile non quando rende di più in assoluto, ma quando:
- offre un rendimento coerente
- con un rischio compatibile
- rispetto agli obiettivi dell’investitore
Confrontare due investimenti significa quindi capire quale rendimento è più difendibile nel tempo.
Qualità del reddito: il primo vero discriminante
Il primo elemento da confrontare non è il rendimento, ma la qualità del reddito.
Un reddito più “pulito” e sostenibile vale più di un reddito più alto ma fragile.
Nel confronto tra due investimenti, quello con reddito più prevedibile è quasi sempre il più solido.
Domande chiave:
- il reddito è stabile o dipende da fattori eccezionali?
- il canone è in linea con il mercato o fuori scala?
- il NOI è pulito o include voci non ricorrenti?
Durata e struttura dei contratti di locazione
A parità di rendimento, la durata residua dei contratti fa una differenza enorme.
Un investimento con contratti lunghi, poche opzioni di recesso, clausole ben bilanciate, presenta un profilo di rischio molto più basso rispetto a un immobile con contratti in scadenza a breve o con clausole deboli.
Il parametro chiave è il WAULT, che misura la durata media ponderata dei contratti.
Nel confronto, a parità di rendimento, vince quasi sempre l’asset con WAULT più elevato.
Rischio conduttore: non tutti i tenant sono uguali
Un altro errore comune è trattare tutti i conduttori allo stesso modo.
Nel confronto tra due investimenti è fondamentale analizzare:
- solidità finanziaria del tenant
- settore di appartenenza
- resilienza del business
- storicità dei pagamenti
- dipendenza dell’immobile da un singolo conduttore
Un immobile locato a un conduttore solido in un settore difensivo ha un rischio completamente diverso rispetto a uno locato a un operatore fragile o ciclico, anche se il rendimento è identico.
Vacancy attuale e potenziale
Due immobili possono essere entrambi locati oggi, ma avere rischi di vacancy futuri molto diversi. Nel confronto è fondamentale chiedersi: quanto è facile rilocare l’immobile? Esiste domanda reale nel micro-mercato? Gli spazi sono flessibili o rigidi? Il canone è sostenibile anche per nuovi tenant?
Un investimento con maggiore facilità di riassorbimento del mercato è meno rischioso, anche a parità di rendimento.
Stato dell’immobile e capex futuri
Il rendimento dichiarato spesso non considera i costi futuri.
Nel confronto tra due investimenti bisogna stimare:
- stato manutentivo reale
- adeguamenti normativi necessari
- interventi impiantistici futuri
- capex previsti nei prossimi anni
Un immobile che oggi rende uguale ma richiede forti investimenti domani ha un rendimento reale inferiore.
Posizione e micro-mercato
Non basta dire “la città è buona”.
Ogni immobile vive in un micro-mercato specifico.
Nel confronto è importante valutare: accessibilità, servizi, dinamiche locali della domanda, trasformazioni urbane previste, liquidità del mercato locale.
A parità di rendimento, un immobile inserito in un micro-mercato dinamico è sempre preferibile a uno in un contesto stagnante.
Liquidità ed exit strategy
Un investimento non va valutato solo in ingresso, ma anche in uscita.
Nel confronto tra due asset, chiedersi: a chi potrò rivendere questo immobile? Sarà appetibile per altri investitori? In quali condizioni di mercato?
Un investimento più liquido è meno rischioso, anche se non offre il rendimento più alto.
Concentrazione del rischio
Due investimenti con lo stesso rendimento possono avere una concentrazione del rischio molto diversa. A parità di rendimento, la diversificazione riduce il rischio complessivo.
Esempio:
- immobile mono-tenant vs multi-tenant
- unico grande conduttore vs più conduttori diversificati
Il ruolo dell’advisory immobiliare nel confronto tra investimenti
Confrontare due investimenti immobiliari richiede competenze che vanno oltre il prezzo e il rendimento. Serve:
- capacità di leggere i contratti
- analisi del rischio
- conoscenza del mercato
- visione strategica
- esperienza operativa
Dogado affianca investitori e proprietari proprio in questa fase critica: quando bisogna scegliere, non semplicemente acquistare.
Conclusione
Quando due investimenti immobiliari presentano rendimenti simili, la differenza la fa il rischio.
Chi sceglie guardando solo al numero rischia di prendere la decisione sbagliata.
Chi confronta in modo strutturato, invece, costruisce investimenti più solidi, difendibili e coerenti nel tempo.
Capire quale rendimento è sostenuto da fondamentali migliori è il vero vantaggio competitivo dell’investitore consapevole.
Prima di investire, fermati un attimo: sei sicuro che questo immobile reggerà nel tempo?
