Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia ha mostrato risultati eccellenti nel primo semestre del 2024, raggiungendo 3,5 miliardi di euro con una crescita annuale superiore al 65%. Le prospettive per la seconda metà dell’anno rimangono positive. A trainare questa crescita non solo i settori tradizionali come uffici e ospitalità, ma anche il comparto logistico. Negli ultimi cinque anni, la logistica è diventata un asset consolidato, offrendo rendimenti netti del 5,5% e rappresentando il 14% del totale degli investimenti immobiliari nazionali. Nel primo semestre del 2024, gli investimenti in logistica hanno superato i 470 milioni di euro, come riportato dalla ricerca di Scenari Immobiliari presentata al 32° Forum di Rapallo in collaborazione con Assologistica. Questo articolo pone il focus sulle dinamiche del Mercato Logistico Italiano e le nuove tendenze.
Le dinamiche del Mercato Logistico Italiano
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, sottolinea che l’attenzione degli investitori verso la logistica rimane alta, come dimostra il tasso di vacanza nazionale, che è sceso al 2%, ben al di sotto della media europea. I mercati più dinamici e le prime location vedono vacanze quasi nulle. Durante il Forum Scenari 2024, si è discusso dell’importanza delle strutture conformi ai criteri ESG e di grado A, nonché della crescente pressione verso nuove strutture e sviluppi, che ha spinto i canoni di locazione fino a 67 €/mq/anno. Questa pressione è amplificata dalle politiche nazionali e comunitarie che limitano gli sviluppi su terreni vergini per raggiungere l’obiettivo di zero consumo di suolo, rendendo più difficile ottenere permessi di costruzione.
Umberto Ruggerone, presidente di Assologistica, evidenzia l’importanza di momenti di confronto come quelli organizzati da Scenari Immobiliari. Il mercato logistico è molto interessante ma spesso poco conosciuto. Le normative, sia nazionali che locali, hanno delle lacune. Assologistica ha quindi deciso di concentrarsi su un settore che ha un impatto significativo sull’attività logistica e sulla catena del valore.
Focus su Milano
La crescita dei canoni, la scarsità di terreni edificabili e le scelte delle amministrazioni pubbliche stanno orientando gli investitori verso politiche di rigenerazione urbana, trasformando aree industriali dismesse o sottoutilizzate in nuovi spazi logistici. Questa tendenza è in linea con l’obiettivo nazionale di ridurre il consumo di suolo.
Attualmente, le aree logistiche italiane sono concentrate nel nord del paese, con particolare riferimento alla Lombardia. Milano e la sua area metropolitana rimangono il principale mercato logistico nazionale grazie ai volumi di spesa e alle attività commerciali. Nel 2023 e nel primo semestre del 2024, gli investimenti nelle regioni con mercati consolidati sono rimasti elevati. Mentre c’è stato un crescente interesse per iniziative di sviluppo in territori emergenti.
La crescente domanda di soluzioni logistiche specializzate spinge gli investimenti verso territori precedentemente considerati secondari, ma che ora attraggono sempre più capitali. Gli investimenti sono sempre più caratterizzati dalla necessità di un dialogo con il territorio e dalla ricerca di strutture efficienti e meno impattanti. Le strutture “light industrial” sono un esempio di questo trend, poiché si insediano vicino ai centri urbani, rigenerando aree industriali o edifici sottoutilizzati.
La presenza di solide reti infrastrutturali, come autostrade, ferrovie, porti e aeroporti, è fondamentale per la crescita economica e il consolidamento del settore logistico. Investire in infrastrutture territoriali non solo favorisce l’economia locale. Stimola anche una domanda più ampia e contribuisce agli Obiettivi di Sviluppo Sostenibile delle Nazioni Unite, come il Net Zero al 2050. Le politiche europee e nazionali, come il Next Generation EU e il PNRR, supportano questo sviluppo.
Il sistema ferroviario italiano, con i suoi 16.700 chilometri è il quarto più esteso in Europa. Gioca un ruolo chiave nel raggiungimento degli obiettivi di trasporto merci su rotaia. Questo sistema, collegato a 20 porti e 21 interporti, è cruciale per l’economia nazionale e per migliorare la competitività. Contribuisce significativamente agli obiettivi della Commissione Europea incrementando il trasporto merci su rotaia entro il 2050.
