Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase complessa, caratterizzata da una frenata significativa delle compravendite, mentre i prezzi delle abitazioni restano elevati. Questa dinamica, apparentemente in contrasto con la logica economica che lega i prezzi alla domanda, trova spiegazione soprattutto nella stretta creditizia e nell’aumento dei tassi di interesse sui mutui. Analizziamo più da vicino i dati e le previsioni per comprendere lo stato del mercato e le prospettive fino al 2026.
L’andamento del mercato immobiliare in Italia
Secondo i dati diffusi dall’Istat, nel quarto trimestre del 2023 l’indice dei prezzi delle abitazioni è rimasto stabile rispetto al trimestre precedente, segnando comunque un incremento del +1,8% su base annua. A trainare la crescita sono stati soprattutto gli immobili di nuova costruzione, che hanno registrato un aumento dell’+8,9%, evidenziando una domanda ancora solida in questo segmento.
Parallelamente, il mercato residenziale ha subito una contrazione: nel 2023 sono state vendute circa 710.000 abitazioni, con un calo del 10% rispetto al 2022. Solo meno del 40% degli acquirenti ha avuto accesso a un mutuo, segnale evidente di come la stretta sul credito e l’innalzamento dei tassi abbiano inciso sulle scelte delle famiglie.
Le grandi banche hanno ridotto l’erogazione di mutui, mentre istituti di medie e piccole dimensioni hanno aumentato la loro quota, cercando di intercettare la domanda rimasta insoddisfatta. Tuttavia, il contesto generale continua a rappresentare un ostacolo importante per chi desidera acquistare casa.
Le compravendite immobiliari nelle principali città
L’analisi delle otto maggiori città italiane mostra una contrazione ancora più marcata rispetto alla media nazionale, con una variazione tendenziale annua del -5,7%. Complessivamente, sono state vendute circa 1.800 abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ecco i dati nel dettaglio:
- Roma: -11%
- Firenze: -8%
- Bologna: -5,7%
- Torino: -3,2%
- Napoli: -2,7%
- Milano: -2,3%
- Palermo: -1,6%
Queste percentuali evidenziano come il rallentamento non sia uniforme, ma interessi in misura diversa i mercati locali. Roma e Firenze, in particolare, hanno registrato i cali più consistenti.
Prezzi in crescita nonostante la frenata
Il paradosso del mercato immobiliare italiano risiede nel fatto che, nonostante la diminuzione delle compravendite, i prezzi continuano a crescere, seppur con variazioni contenute. Nel 2023 l’aumento nominale è stato del +1,5%, che diventa +3,9% in termini reali se rapportato all’inflazione.
Questa tendenza riflette da un lato la scarsità di offerta in alcune zone ad alta domanda, dall’altro la resistenza del settore degli immobili nuovi, spesso realizzati con standard energetici più elevati e quindi maggiormente richiesti dagli acquirenti.
Le previsioni fino al 2026
Secondo le stime di Immobiliare.it, i prossimi anni vedranno un aumento lineare e moderato dei prezzi:
- +0,5% nel 2024
- +0,8% nel 2025
- +0,5% nel 2026
Si tratta di incrementi contenuti, che riflettono un mercato in cerca di equilibrio dopo le oscillazioni degli ultimi anni. La vera incognita resta però il comparto del credito: senza un allentamento delle condizioni sui mutui, la domanda rischia di rimanere compressa, limitando il potenziale di crescita del mercato immobiliare.
La sfida del credito immobiliare
Il nodo cruciale che frena il mercato italiano è la stretta sui mutui. L’aumento dei tassi di interesse e criteri di accesso più rigidi hanno ridotto la platea di acquirenti potenziali, soprattutto tra i giovani e le famiglie a reddito medio. Per favorire una ripresa più decisa sarà necessario intervenire su questo fronte, favorendo soluzioni che rendano l’accesso al credito più sostenibile.
Perché il mercato immobiliare italiano è in frenata?
La frenata è dovuta principalmente alla stretta creditizia e all’aumento dei tassi sui mutui, che hanno ridotto il numero di compravendite, nonostante i prezzi rimangano elevati.
Quali città hanno registrato i cali più significativi nelle compravendite?
Roma (-11%) e Firenze (-8%) sono le città che hanno registrato le diminuzioni più marcate nel 2023.
I prezzi delle case in Italia continueranno a salire?
Secondo le previsioni, i prezzi cresceranno moderatamente fino al 2026, con aumenti annui compresi tra lo 0,5% e lo 0,8%.
Chi ha maggiore difficoltà ad accedere al mercato immobiliare oggi?
Le famiglie a reddito medio e i giovani acquirenti sono i più penalizzati dalla stretta sui mutui, che rende più difficile ottenere finanziamenti sostenibili.
Cosa può favorire una ripresa del mercato?
Una riduzione dei tassi di interesse e misure a sostegno del credito potrebbero stimolare nuovamente la domanda e riportare dinamismo nel mercato immobiliare.
